Splnený sen o novom či krajšom bývaní je vďaka stále prístupným podmienkam hypoték (aj napriek aktuálne vyšším úrokovým sadzbám) stále relatívne ľahko a rýchlo splniteľný sen. No napriek tomu, všetky slovenské banky majú nastavené pravidlá a kritéria, ktoré musí každý žiadateľ bez rozdielu splniť. Pomer príjmov a aktuálnych záväzkov je len jedným z mnohých parametrov. Ako sa dočítate v tomto fin-blogu, nakoniec zistíte, kto vlastne rozhoduje o schválení hypotéky! Banka, alebo je to samotný klient, teda žiadateľ o hypotéku?
Za poslednú dekádu si slovenský hypotekárny a tiež realitný trh prešiel veľmi dynamickým obdobím. Za ostatné 4 roky sme zažili smrthlavý pád úrokových sadzieb, ktoré atakovali hranicu nižšiu ako 0,5% (0,4% Primabanka), až po extrémne rýchly nárast úrokových sadzieb nad hranicu 5%.
V nasledujúcich riadkoch si priblížime, aké faktory berie do úvahy každá jedna banka pri posudzovaní Vašej žiadosti o úver či hypotéku. Ako sami uvidíte, na konci dňa, to nie je vždy banka, ktorá rozhoduje o výške schváleného úveru, ale v prvom rade Vaša snaha zarábať peniaze ako aj Vaša disciplína pri splácaní už existujúcich úverov.
„Čarovná 8-mička“, vol 2.0
Neviete, koľko peňazí Vám vie požičať banka? Je to jednoduchá matematika. Váš príjem vynásobený ôsmymi rokmi. V odbornej terminológií sa tomu hovorí DTI (Debt to Income – pomer dlhu k príjmom – platné od 1.7.2019).
To znamená, že ak napríklad je Váš mesačný príjem 1000 Eur vynásobený príjmami za 8 rokov, prídete na sumu 96 000 Eur. T.j., že v jednom momente, viete mať od všetkých bánk súčasne na všetkých úveroch, hypotékach, povolenom prečerpaní či kreditnej karte požičaných maximálne uvedenú sumu. Čím vyšší príjem, tým vyšší maximálny úver.
Z toho vyplýva, že maximálnu výšku hypotéky si určuje klient v prvom rade sám, na základe svojich príjmov, nie banka. Ale…
Nakoľko za posledné roky narástlo veľké množstvo hypoték, ktoré splácajú ľudia aj v dôchodkovom veku, Národná banka Slovenska prišla pred 2 rokmi s aktualizáciou už spomínanej „čarovnej osmičky“, kde stanovila pravidlá, pre poskytovanie maximálnej výšky hypoték, úveru na bývanie či spotrebiteľských úverov, pre ľudí vo vyššom veku. Ako presne funguje pri starších žiadateľoch o úver si povieme v niektorom z našich ďalších fin-blogov.
Aby ostalo aj na bežné výdavky – maximálna výška splátok k pomeru príjmov
Ďalším z parametrov, ktoré banka pri poskytovaní ďalšieho a ďalšieho úveru či hypotéky sleduje, je pomer maximálnej výšky splátok úverov k Vašim príjmom. Skratka DTSI (Debt Service To Income – pomer dlhov k príjmu). V zmysle tohto pravidla Vám vie banka poskytnúť úvery v celkovej výške do 60% k Vášmu príjmu po odpočítaní nákladov na životné minimum každého člena domácnosti (platné od 1.1.2020). To znamená, že na Ďalšie výdavky a fungovanie počas mesiaca Vám po odrátaní všetkých splátok úverov musí v rodinnom rozpočte ešte ostať 40% rezerva.
Ako vidíte, aj tu o maximálnej výške úverov a splátok na konci dňa rozhodujte Vy, ako klient, nie banka.
Maximálna výška hypotéky v závislosti od hodnoty a ceny nehnuteľnosti
Pri kúpe nového bytu či domu cez hypotekárny úver okrem už vyššie spomenutých parametrov banka berie do úvahy aj hodnotu nehnuteľnosti.
Tu je potrebné doplniť, že kúpna cena, na ktorej sa kupujúci dohodnú s predávajúcimi nemusí byť súčasne aj hodnota nehnuteľnosti. Hodnota nehnuteľnosti sa stanovuje na základe znaleckého posudku. Kedy berie do úvahy banka kúpnu cenu a kedy znaleckú hodnotu si priblížime v niektorom z ďalších fin-blogov. Pretože je v tom veľký rozdiel.
V zásade platí, že banka vie štandardne poskytnúť z ceny prípadne hodnoty nehnuteľnosti 80% – LTV (Loan To Value – pomer dlhu voči hodnote nehnuteľnosti). To znamená, že ak je hodnota nehnuteľnosti 100 000 Eur, banka vie poskytnúť maximálne 80 000 Eur. Sú situácie a účely, kedy vie byť táto hodnota nižšia ako 80% a na výnimku, vyššia, napríklad 90%, za predpokladu, že sa zakladá v prospech banky len nehnuteľnosť, ktorá je predmetom úveru a tiež kúpy.
Z toho vyplýva, že o tom ,koľko peňazí Vám banka nakoniec schváli závisí od toho akou nehnuteľnosťou chcete „financovať“ hypotéku a súčasne, ako ju banka vyhodnotí ako vhodnú či menej vhodnú na založenie.
Šťastie praje pripraveným – polovica úspechu
Ako sme si uviedli, vyššie uvedené podmienky majú aj svoje úskalia, no tvoria len špičku ľadovca „parametrov, ktoré banka vyhodnocuje pri žiadosti o úver či hypotéku. Okrem príjmov a výdavkov banky vyhodnocujú ak mnohé ďalšie parametre a sledovatele spoľahlivosti ich „budúcich“ klientov. Okrem iného spoľahlivosť splácania existujúcich úverov, vek žiadateľov, ich vzdelanie, typ práce, typ príjmu a mnohé ďalšie.
Niekedy stačí malý „nedostatok“ či chyba a sen o schválenej hypotéke sa môže rozplynúť. Pokiaľ plánujete v blízkej či ďalekej budúcnosti uvažovať o financovaní Vášho prvého či nového bývania formou hypotéky, neváhajte kontaktovať Vášho finančného konzultanta, ktorý ovláda schvaľovacie podmienky jednotlivých bánk a vie Vás na Váš dôležitý krok v živote „pripraviť“ . Takto viete ušetriť čas, možno aj nervy a na konci dňa ja financie.
