Bývanie v novom krásnom dome či byte. Sen, ktorý si vďaka výhodným úrokovým sadzbám (aj keď) sú dnes stále vysoké) a cenám nehnuteľnosti, si vie splniť takmer každý Slovák. Pokiaľ má príjem je disciplinovaný, je pravdepodobnosť, že mu hypotéka bude schválená. No okrem, týchto parametrov banky posudzujú aj mnohé ďalšie, ktoré môžu rozhodnúť v (ne)prospech žiadateľa, či finálnej výšky schválenej hypotéky. Poďme si ich priblížiť.
Ako sme si už priblížili v predošlých dvoch častiach tohto seriálu o tajomstvách schválenej hypotéky, najpodstatnejšia je výška Vašich príjmov. Druhá najpodstatnejšia premenná je Vaša disciplína voči bankám, nebankovým spoločnostiam či dokonca, voči štátnym orgánom. No sú tu aj Ďalšie premenné, ktoré môžu zdanlivo byť nepodstatne. No v niektorých prípadoch sú rozhodujúce.
Vek
Je rozdiel či žiadate o hypotéku ako 20 ročný, 35 ročný či 55 ročný. Ako sme si už priblížili vo fin-blogu Kapitola 1: Kto alebo čo rozhoduje o schválení výšky hypotéky?, banka berie do úvahy maximálnu dobu splatnosti ako aj vek žiadateľa. V 25 rokoch vie poskytnúť úver na 30 rokov, no v 55, už podstatne nižšiu splatnosť a súčasne aj maximálnu výšku hypotéky (DTI) s ohľadom na vek žiadateľa. Rovnako čím starší klient, tým väčšia istota, že bude zodpovedný voči svojím záväzkom. Mladý klient môže v niektorých prípadoch dostať aj rizikovú úrokovú prirážku.
Rodinný stav
Pre banku je tiež podstatné, či idete do veľkej hypotéky sám/sama, alebo ako pár či manželia. Štandardne vedia manželia získať do 80% hodnoty nehnuteľnosti. V špecifických prípadoch aj 90%. Naopak, ak ste samožiadateľ, samožiadateľka, niektoré banky nechcú podstupovať také riziko a poskytnú Vám len 70% z hodnoty nehnuteľnosti.
Najvyššie dosiahnuté vzdelanie
Aj dosiahnuté vzdelanie môže ovplyvniť v akej výške a za akých podmienok Vám banka schváli hypotéku. Zvyčajne, čím vyššie dosiahnuté vzdelanie, tým má banka za to ,že klient je dostatočne erudovaný a žiadaný na trhu práce. To znamená, že ak by náhodou aj prišiel o prácu, vie si rýchlo nájsť náhradu a tak naďalej pravidelne a načas splácať poskytnutú hypotéku.
Daňový rezident (nerezident – občianstvo má váha
Rovnako banka uvažuje tak, že ak žiada občan Slovenskej republiky napríklad o hypotéku na výstavbu rodinného domu, hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, alebo napríklad americkú hypotéku, vie, že založí nehnuteľnosť v Slovenskej republike a teda žiadateľ má všetky svoje ekonomické záujmy (teda je platcom daní v SR), má na neho dosah v prípade, že by nesplácať úver či akýkoľvek typ hypotéky.
Ak je ale žiadateľom občan inej krajiny ako Slovensko, banka je vystavená riziku, že ak prestane splácať splátky, nemusí mať na neho „dosah“ a dostať svoje požičané peniaze späť. Preto pri zahraničných žiadateľoch o úver každá banka posudzuje zmienené riziko. Je rozdiel, či žiadate o úver ako občan jednej z krajín Európskej únie, alebo z tretích krajín. Obvykle ak im banka hypotéku schváli, majú identické podmienky ako každý Slovák, teda aj úrokovú sadzbu. AK však identifikujú pre banku vyššie riziko, je možné, že úver schvália, no s dodatočnými podmienkami – napríklad úroková prirážka, povinné poistenie úveru a podobne.
Účel úveru a typ zabezpečenia
Pr každej žiadosti o hypotéku musí klient zadať účel, na ktorý bude daná hypotéka použitá, napríklad hypotéka na kúpu domu, hypotéka na kúpu bytu, hypotéka na kúpu bytu v developerskom projekte, hypotéke na rekonštrukciu, hypotéka na kúpu pozemku, refinančná hypotéka, konsolidačná hypotéka a Ďalšie.
Na základe účelu má banka limity, aké percento z hodnoty predloženej nehnuteľnosti (rodinný dom, byt, pozemok, rozostavaná stavba) bude akceptovať ako LTV. To sa môže na základe účelu pohybovať v rozmedzí od 50% do 90%).
Typ príjmu žiadateľov.
Ako sme sa už bližšie venovali najdôležitejšiemu parametru pri žiadosti o hypotéke – teda príjmu, v prvej kapitole nášho seriálu, banka obvykle berie do úvahy 8-násobok Vášho akceptovaného príjmu ako aj aktuálne záväzky (iné, už existujúce úvery). No, je tu jedno veľké ale. Kým stanoví maximálnu výšku hypotéky, ktorú Vám vie poskytnúť, musí mať jasno v type Vášho príjmu. Pretože od jednotlivých príjmov sa výška akceptovanej časti Vášho príjmu mení.
Ak ste zamestnanec, máte to najjednoduchšie. Pokiaľ zarábate v čistom napríklad 1500 Eur mesačne, banka bude akceptovať 100% z tohto príjmu.
Ak ste samostatne zárobková činná osoba, teda SZČO, alebo po našom živnostník, tu banka počíta Váš príjem viacerými spôsobmi. Jednou metódou je Váš čistý príjem na základe daňového priznania po odpočítaní Vašich nákladov na podnikanie a daňovej povinnosti alebo druhá, ako percento z Vašich hrubých ročných obratov resp. tržieb. V tomto prepočte banky akceptujú medzi 10% až 60% z Vašich ročných obratov. Presnú metodiku si priblížime v niektorom z našich Ďalších blogov.
Príjem z s.r.o. Tu je modelov výpočtu príjmu viacero. Medzi najpoužívanejšie je napríklad príjem konateľa, príjem spoločníka. V prípade príjmu spoločníka vie banka a za presne špecificky daných podmienok akceptovať medzi 10% až 20% z ročných obratov. Pri špecifických podnikateľských segmentoch aj viac.
Až na základe typu „príjmu“ Vám banka stanoví akceptovanú výšku príjmu a z toho vypočíta maximálnu výšku hypotéky, po zvážení všetkých ostatných faktorov. Pokiaľ sa chcete rýchlejšie zorientovať v spleti podmienok jednotlivých bánk, ktoré sú zvlášť pri hypotékach veľmi odlišné, neváhajte kontaktovať našich finančných konzultantov, ktorí Vám radi pomôžu a vybavia Vašu hypotéku od A po Z.
