Myšlienka „počkajme, úroky ešte klesnú“ je na prvý pohľad logická. Mnohí záujemcovia o
bývanie však pri tomto prístupe prehliadajú signály, ktoré hypotekárny trh vysiela už dnes.
Aktuálne dáta naznačujú, že priestor na výrazné zlacňovanie hypoték je obmedzený a
čakanie na rok 2026 nemusí priniesť očakávaný efekt.
Úrokové sadzby: pokles sa spomalil a zastavil
Po prudkom raste v rokoch 2022 – 2023 prišlo v roku 2025 postupné uvoľnenie. Výsledkom
je stav, kedy sa priemerné úrokové sadzby hypoték na Slovensku pohybujú približne
medzi 3 % a 4 %.
Dôležitý detail však často uniká:
➡ v závere roka sa priemerné sadzby už neznižovali, naopak, mierne vzrástli.
To naznačuje, že trh sa dostal do fázy rovnováhy a očakávania ďalšieho rýchleho poklesu
slabnú.
Prečo banky už úroky netlačia výrazne nadol
1⃣ ECB nie je jediný faktor
Aj keď Európska centrálna banka znížila základné sadzby približne k úrovni 2 %,
hypotekárne úroky na Slovensku sa neodvíjajú len od tohto čísla. Banky do cien započítavajú:
- výnosy štátnych dlhopisov,
- náklady na financovanie,
- rizikové prirážky,
- očakávania vývoja inflácie a ekonomiky.
Výsledkom je opatrný prístup – zníženia sa premietajú pomaly a len čiastočne.
2⃣ Koniec marketingových úrokov
Počas roka banky bojovali o klientov krátkodobými akciami. Zvýhodnené sadzby však:
- boli viazané na konkrétne podmienky,
- mali časovo obmedzené trvanie,
- nepredstavovali dlhodobý trend.
Dnes sa trh očistil od týchto kampaní a úroky sa vrátili k reálnej trhovej úrovni.
3⃣ „Nový normál“ ešte len vzniká
Často sa spomína, že dlhodobo udržateľná úroveň úrokov by mohla byť medzi 2 % a 3 %.
Tento scenár však:
- nie je potvrdený praxou,
- nemusí nastať už v roku 2026,
- závisí od vývoja inflácie, verejných financií a trhových výnosov.
Momentálne realita jasne ukazuje, že trh sa pohybuje vyššie – bližšie k 3,5 %.
4⃣ Nedostatok bytov mení pravidlá hry
Na cenu hypoték vplýva aj situácia na realitnom trhu:
- výstavba nových bytov zaostáva,
- povoľovacie procesy sú pomalé,
- v mestách dopyt výrazne prevyšuje ponuku.
Tento nepomer tlačí ceny nehnuteľností nahor a zvyšuje opatrnosť bánk.
Pri silnom dopyte nemajú banky tlak na agresívne znižovanie úrokov.
5⃣ Signál z trhu: stabilizácia, nie lacnenie
Fakt, že sa ku koncu roka úroky mierne zvýšili, je jasným signálom, že:
- veľká časť očakávaného poklesu je už započítaná,
- trh sa pripravuje skôr na stabilitu alebo jemný rast,
- čakanie na „výrazne lacnejšie hypotéky“ je čoraz menej realistické.
Čo to znamená pre ľudí, ktorí váhajú
🔹 Dnešné úroky reflektujú reálny stav ekonomiky
🔹 Pokles už nie je automatický ani istý
🔹 Budúce znižovanie môže byť pomalé alebo žiadne
🔹 Ceny nehnuteľností môžu rásť rýchlejšie než úroky klesnú
Inými slovami: odklad rozhodnutia nemusí znamenať úsporu – môže znamenať vyššie
náklady.
Zhrnutie
💡 Hypotekárny trh vstúpil do fázy vyčkávania a stabilizácie.
💡 Úroky sa držia medzi 3 % – 4 % a ich ďalší výrazný pokles nie je istý.
💡 Nedostatok bytov a silný dopyt vytvárajú tlak na ceny aj financovanie.
👉 Rozhodovať sa len na základe očakávania lacnejších úrokov v roku 2026 môže byť
riskantné. Oveľa dôležitejšie je pozerať sa na celkovú cenu bývania, dostupnosť
nehnuteľností a možnosť fixácie dnes.
