Od 1. októbra 2026 prichádza jedna z najväčších zmien v hypotékach za posledné roky. Národná banka Slovenska prestáva merať všetkých rovnakým metrom. Kým mladí ľudia kupujúci svoje prvé bývanie budú potrebovať výrazne menej vlastných úspor, investori budú musieť siahnuť hlbšie do vrecka.

Prečo sa NBS rozhodla zmeniť pravidlá a koho sa novinky dotknú najviac?

Jedna hypotéka pre všetkých? To sa končí

Doteraz platilo jednoduché pravidlo. Väčšina hypoték mohla dosiahnuť maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV), pričom len obmedzená časť úverov mohla byť financovaná do 90 %.

Od októbra však prídu tri rôzne kategórie klientov:

🟢 Mladí do 35 rokov získajú až 90 % financovanie

Ak máte menej ako 35 rokov, kupujete alebo staviate svoje prvé bývanie a nevlastníte inú rezidenčnú nehnuteľnosť, budete môcť získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

To v praxi znamená, že:

• pri byte za 200 000 € nebude potrebných 40 000 € vlastných zdrojov,
• postačí približne 20 000 €.

Pre mnohé mladé rodiny môže práve rozdiel 20-tisíc eur rozhodnúť o tom, či budú bývať vo vlastnom alebo zostanú v podnájme.

🟡 Väčšiny Slovákov sa nič nemení

Kupujete druhú nehnuteľnosť alebo ste starší ako 35 rokov?

Pre vás zostáva zachovaný štandardný limit financovania vo výške 80 % hodnoty nehnuteľnosti.

Inými slovami, na kúpu nehnuteľnosti za 200 000 € budete naďalej potrebovať približne 40 000 € vlastných zdrojov.

🔴 Investori dostanú stopku

Najvýraznejšia zmena sa dotkne ľudí, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť.

NBS im znižuje maximálne LTV z 80 % na 70 %. Navyše, pri tejto kategórii nebude možné využiť ani výnimku na vyššie financovanie. Sedemdesiat percent bude jednoducho strop.

Ak teda investor kupuje byt za 200 000 €, namiesto doterajších 40 000 € bude musieť mať pripravených až 60 000 € vlastných zdrojov.

Prečo NBS mení pravidlá?

Podľa centrálnej banky sa štruktúra trhu výrazne zmenila.

Dáta z katastra ukázali, že viac ako polovicu obchodov s bytmi a domami realizujú ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnia. Pribúda tiež klientov s dvomi a viacerými hypotékami. NBS preto chce viac podporiť ľudí riešiacich vlastné bývanie a zároveň obmedziť rast investičného dopytu.

Koniec investičných bytov?

Určite nie.

Investovanie do nehnuteľností nezanikne, no kúpa tretej či štvrtej nehnuteľnosti bude vyžadovať vyšší objem vlastných peňazí. To môže časť investorov odradiť a prispieť k väčšej dostupnosti bývania pre mladých ľudí.

Čo to znamená pre vás?

Ak máte do 35 rokov a kupujete prvé bývanie:

✅ menej potrebných úspor
✅ jednoduchšia cesta k vlastnému bývaniu
✅ financovanie až do 90 %

Ak kupujete druhý byt:

✅ nič zásadné sa nemení
✅ naďalej zostáva štandardných 80 %

Ak rozširujete investičné portfólio:

⚠️ pripravte sa na vyššie vlastné zdroje
⚠️ pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude maximum 70 %

Prichádza nová éra hypoték

Po rokoch jednotných pravidiel prichádza diferenciácia. Národná banka Slovenska vysiela jasný signál: vlastné bývanie má mať prednosť pred investičnými nákupmi.

A možno práve rok 2026 bude pre mnohých mladých Slovákov tým rokom, keď sa sen o vlastnom bývaní prestane zdať taký vzdialený.

Autorov pohľad:
Najväčšou prekážkou pri kúpe prvého bývania často nebýva samotná výška príjmu, ale nedostatok vlastných úspor. Práve preto môže byť možnosť financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti pre mladých ľudí jednou z najvýznamnejších zmien na hypotekárnom trhu za posledné desaťročie.